Документи для
оренди квартири
в Польщі
Який саме пакет документів потрібен орендарю — іноземцю зокрема. Від паспорта до нотаріального акту: що обов'язково за законом, що просить ринок, і де власники перегинають. Повний перелік на 2026 рік.
Зміст статті
01 · Документи орендаря: що потрібно за законом і що хоче ринок
Польський Цивільний кодекс (Kodeks cywilny, art. 659–692) не встановлює закритого переліку документів для орендаря. Але є речі, без яких договір не підписати.
Власник сам визначає, що хоче перевірити. Однак, на варшавському ринку сформувався чіткий стандарт необхідних документів.
- Єдиний обов'язковий документ
- PESEL не потрібен для договору
- Обов'язково за законом
- Для не-ЄС: віза, karta pobytu або UKR
- Підтверджує легальний статус
- Обов'язково де-факто
- Umowa o pracę або виписка B2B за 3 міс
- Дохід ≥ 3× орендна ставка
- Де-факто обов'язково
- Тільки для Najem Okazjonalny
- Нотаріальна згода власника іншої адреси
- Для нотаріуса
Стратегія «портфоліо орендаря»: зберіть усі документи в одній PDF-папці і надсилайте власнику ще до перегляду квартири. Власник бачить серйозного кандидата і не витрачає час на з'ясування деталей.
02 · Документи власника: що перевірити
Підписувати договір із людиною, яка не є власником квартири — або є одним із кількох власників — ризиковано.
Завжди перевіряйте ці документи перед підписанням і переказом завдатку:
- Безкоштовно на ekw.ms.gov.pl
- Показує хто справжній власник
- Обов'язково
- Для звірення з Книгою Вічистою
- Дані мають збігатися з договором
- Обов'язково
- Якщо квартира у спільній власності
- Потрібен підпис усіх або доручення
- Якщо є співвласники
Обережно! Схема-шахрайство «власник за кордоном»: оголошення дуже привабливе, але власник просить завдаток до перегляду. Перевірка через Księga Wieczysta займає 5 хвилин. Без перевірки — не переказуйте грошей.
03 · Три типи договорів і їх документи
Тип договору визначає, які саме документи потрібні. У 2026 році більшість — Najem Okazjonalny.
| Тип договору | Нотаріус | Lokal zastępczy | Реєстрація в US | Поширеність |
|---|---|---|---|---|
| Zwykła umowa najmu | ✕ | ✕ | ✕ | Рідкість (до 10%) |
| Najem Okazjonalny | ✓ | ✓ | ✓ (за 14 днів) | Ринок (90%) |
| Najem Instytucjonalny | ✓ | ✕ | ✕ | PRS-оператори |
04 · Najem Okazjonalny: повний пакет
Цей договір регулюється Ustawa o ochronie praw lokatorów. Щоб він мав статус оказіонального, необхідні чотири документи.
Основний договір найму
Письмова форма обов'язкова. Містить дані сторін, умови оплати, строки. Нотаріус для самого договору не потрібен.
Нотаріальний акт про добровільне виселення
Орендар підписує у нотаріуса акт (art. 777 KPC), яким підкоряється примусовому виконанню. Це основа Najem Okazjonalny.
Декларація lokalu zastępczego
Письмова заява орендаря з вказівкою адреси в Польщі, куди він переїде у разі виселення.
Згода власника lokalu zastępczego
Власник адреси з пункту 3 підтверджує згоду прийняти вас. Часто власники вимагають нотаріально завірений підпис (20 PLN).
05 · Нотаріус: скільки платити у 2026
Витрати на нотаріуса зазвичай лягають на орендаря. Вони прив'язані до мінімальної зарплати в Польщі.
Типові витрати на нотаріуса
Якщо ви не розумієте польської, нотаріус вимагатиме присутності присяжного перекладача. Це додатково 300–600 PLN.
06 · Protokół zdawczo-odbiorczy
Цей документ захищає ваш депозит (kaucja) при виїзді з квартири.
Ніколи не приймайте квартиру без детального протоколу. Ви маєте зафіксувати:
- Показники лічильників (електрика, вода, газ) з фотографіями.
- Стан меблів та побутової техніки (кожна подряпина має бути вказана).
- Кількість переданих ключів.
07 · Meldunek (реєстрація проживання)
Юридичний обов'язок за польським законодавством.
Важливо знати:
• Ви маєте право зареєструватися без дозволу власника квартири.
• Пункт договору "без zameldowania" є нікчемним.
• Для реєстрації потрібні: паспорт, договір оренди, заповнений формуляр.
08 · Urząd Skarbowy: реєстрація договору
Цей пункт критично важливий для орендодавця, але впливає і на вас.
09 · FAQ
Допоможемо з документами під ключ
STAYX підготує договір, надасть lokal zastępczy, організує нотаріуса та перекладача.
Отримати консультацію →